Este caso describe una restauracion real de una kominka construida hacia 1920 en una aldea de la prefectura de Tochigi, a unos 130 km al norte de Tokio. La casa tenia 145 metros cuadrados (44 tsubo), terreno de 580 metros cuadrados, dos plantas, tejado de tejas tradicionales y vigas originales de cedro japones. Se compro a una familia heredera tras 12 anos vacia.
Compra inicial y gastos de cierre
- •Precio de compra: 2.300.000 yenes (negociado desde 3.000.000 inicial).
- •Impuesto adquisicion y registro: 280.000 yenes.
- •Honorarios agente inmobiliario: 130.000 yenes.
- •Honorarios shihoshoshi (registro): 145.000 yenes.
- •Affidavit, apostilla y traduccion: 95.000 yenes.
- •Hanko personalizado y registro: 12.000 yenes.
- •Total cierre: 2.962.000 yenes.
Limpieza inicial y diagnostico
- •Retirada de muebles, enseres y residuos (ihin seiri): 380.000 yenes.
- •Limpieza profunda inicial: 90.000 yenes.
- •Inspeccion estructural por arquitecto: 130.000 yenes.
- •Bochu chosa (inspeccion termitas): 50.000 yenes.
- •Taishin shindan (diagnostico sismico): 110.000 yenes.
- •Total limpieza y diagnostico: 760.000 yenes.
Estructura y refuerzo antisismico
- •Sustitucion de tres vigas con podredumbre: 720.000 yenes.
- •Refuerzo antisismico con paneles certificados: 1.850.000 yenes.
- •Anclajes nuevos cimentacion-estructura: 280.000 yenes.
- •Tratamiento curativo contra termitas: 280.000 yenes.
- •Tratamiento preventivo madera tradicional: 180.000 yenes.
- •Total estructura: 3.310.000 yenes.
Cubierta y exterior
- •Sustitucion de tejas (40 por ciento de la cubierta): 1.420.000 yenes.
- •Reparacion de cumbrera y aleros: 380.000 yenes.
- •Nuevo aislamiento de tejado: 540.000 yenes.
- •Canales y bajantes nuevos: 180.000 yenes.
- •Pintura exterior de madera: 240.000 yenes.
- •Total cubierta exterior: 2.760.000 yenes.
Instalaciones
- •Sustitucion completa de instalacion electrica: 980.000 yenes.
- •Cuadro electrico nuevo, 60A: 110.000 yenes.
- •Fontaneria completa con tuberias nuevas: 1.200.000 yenes.
- •Sustitucion johkasou tandoku por gappei: 1.100.000 yenes.
- •Subvencion municipal de johkasou: -450.000 yenes.
- •Conexion de gas LP y deposito: 180.000 yenes.
- •Total instalaciones: 3.120.000 yenes (neto tras subvencion).
Aislamiento y carpinteria
- •Aislamiento paredes externas (lana de roca): 850.000 yenes.
- •Sustitucion de 8 ventanas a doble cristal: 1.250.000 yenes.
- •Conservacion y restauracion de fusuma y shoji originales: 420.000 yenes.
- •Puerta principal nueva: 230.000 yenes.
- •Total aislamiento y carpinteria: 2.750.000 yenes.
Bano y cocina
- •Unit bath nuevo: 980.000 yenes.
- •Calentador agua gas: 220.000 yenes.
- •Cocina nueva con encimera, fregadero y placa: 1.350.000 yenes.
- •Inodoro washlet en bano principal: 180.000 yenes.
- •Sengoku (zona del lavabo): 280.000 yenes.
- •Total bano y cocina: 3.010.000 yenes.
Interior
- •Sustitucion de 18 tatamis: 540.000 yenes.
- •Restauracion del tokonoma original: 320.000 yenes.
- •Suelo de madera en cocina y salon (40 metros cuadrados): 480.000 yenes.
- •Pintura interior completa: 360.000 yenes.
- •Restauracion de tres puertas correderas exteriores (engawa): 380.000 yenes.
- •Total interior: 2.080.000 yenes.
Honorarios profesionales
- •Arquitecto director de obra (12 meses): 1.400.000 yenes.
- •Gestor bilingue (acompanamiento puntual): 320.000 yenes.
- •Tasas administrativas y permisos: 95.000 yenes.
- •Subvencion de reforma municipal: -800.000 yenes.
- •Total honorarios (neto): 1.015.000 yenes.
Sorpresas y extras durante la obra
- •Pozo seco descubierto bajo jardin: relleno y certificacion: 280.000 yenes.
- •Cableado oculto con aislamiento de papel (riesgo de incendio): 350.000 yenes adicionales.
- •Cimentacion adicional en pilar central: 450.000 yenes.
- •Cambio de planificacion del bano por imposibilidad tecnica: 200.000 yenes extra.
- •Total imprevistos: 1.280.000 yenes.
Total y resumen
Sumando todas las partidas, el coste total del proyecto fue: cierre 2.962.000, limpieza 760.000, estructura 3.310.000, cubierta 2.760.000, instalaciones 3.120.000, aislamiento 2.750.000, bano y cocina 3.010.000, interior 2.080.000, honorarios 1.015.000, imprevistos 1.280.000. Total final: 23.047.000 yenes (aproximadamente 145.000 euros).
Plazo total
Desde la firma del contrato de compra hasta la entrega final, transcurrieron 16 meses: 3 meses para cerrar compra y permisos, 11 meses de obra real, 2 meses de remates y mudanza. El propietario podia visitar mensualmente y vio el avance fotografico semanal del arquitecto.
Lecciones aprendidas
- •La subvencion municipal cubrio el 5 por ciento del proyecto: si la conoces antes, la presupuestas con seguridad.
- •Los imprevistos fueron casi el 6 por ciento del total: la reserva del 20 por ciento es generosa para casa sin problemas mayores.
- •El arquitecto director (10 por ciento del proyecto) compenso con creces su coste evitando errores caros.
- •Negociar precio inicial es habitual: el descuento del 23 por ciento se consiguio con tres visitas y datos de mercado.
- •Conservar elementos originales (vigas, tokonoma, fusuma) fue mas barato que renovarlos enteros y aporto caracter unico.
- •El proyecto se entrego en plazo gracias a comunicacion semanal con el contratista.
Este caso ilustra una realidad frecuente: el precio inicial de la akiya es solo el 13 por ciento del coste total. La gran inversion es la reforma. Pero el resultado, una kominka centenaria habitable, modernizada sin perder caracter, y valorada hoy en mas de 35 millones de yenes en una eventual reventa, justifica el proyecto. Quien entra con presupuesto realista y equipo solido, sale con una casa con alma.
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