Caso real: el presupuesto completo de reformar una kominka de 1920

Este caso describe una restauración real de una kominka construida hacia 1920 en una aldea de la prefectura de Tochigi, a unos 130 km al norte de Tokio. La casa tenía 145 metros cuadrados (44 tsubo), terreno de 580 metros cuadrados, dos plantas, tejado de tejas tradicionales y vigas originales de cedro japonés. Se compró a una familia heredera tras 12 años vacía.

Compra inicial y gastos de cierre

• Precio de compra: 2.300.000 yenes (negociado desde 3.000.000 inicial).
• Impuesto adquisición y registro: 280.000 yenes.
• Honorarios agente inmobiliario: 130.000 yenes.
• Honorarios shihoshoshi (registro): 145.000 yenes.
• Affidavit, apostilla y traducción: 95.000 yenes.
• Hanko personalizado y registro: 12.000 yenes.
• Total cierre: 2.962.000 yenes.

Limpieza inicial y diagnóstico

• Retirada de muebles, enseres y residuos (ihin seiri): 380.000 yenes.
• Limpieza profunda inicial: 90.000 yenes.
• Inspección estructural por arquitecto: 130.000 yenes.
• Bochu chosa (inspección termitas): 50.000 yenes.
• Taishin shindan (diagnóstico sísmico): 110.000 yenes.
• Total limpieza y diagnóstico: 760.000 yenes.

Estructura y refuerzo antisísmico

• Sustitución de tres vigas con podredumbre: 720.000 yenes.
• Refuerzo antisísmico con paneles certificados: 1.850.000 yenes.
• Anclajes nuevos cimentación-estructura: 280.000 yenes.
• Tratamiento curativo contra termitas: 280.000 yenes.
• Tratamiento preventivo madera tradicional: 180.000 yenes.
• Total estructura: 3.310.000 yenes.

Cubierta y exterior

• Sustitución de tejas (40 por ciento de la cubierta): 1.420.000 yenes.
• Reparación de cumbrera y aleros: 380.000 yenes.
• Nuevo aislamiento de tejado: 540.000 yenes.
• Canales y bajantes nuevos: 180.000 yenes.
• Pintura exterior de madera: 240.000 yenes.
• Total cubierta exterior: 2.760.000 yenes.

Instalaciones

• Sustitución completa de instalación eléctrica: 980.000 yenes.
• Cuadro eléctrico nuevo, 60A: 110.000 yenes.
• Fontanería completa con tuberías nuevas: 1.200.000 yenes.
• Sustitución johkasou tandoku por gappei: 1.100.000 yenes.
• Subvención municipal de johkasou: -450.000 yenes.
• Conexión de gas LP y depósito: 180.000 yenes.
• Total instalaciones: 3.120.000 yenes (neto tras subvención).

Aislamiento y carpintería

• Aislamiento paredes externas (lana de roca): 850.000 yenes.
• Sustitución de 8 ventanas a doble cristal: 1.250.000 yenes.
• Conservación y restauración de fusuma y shoji originales: 420.000 yenes.
• Puerta principal nueva: 230.000 yenes.
• Total aislamiento y carpintería: 2.750.000 yenes.

Baño y cocina

• Unit bath nuevo: 980.000 yenes.
• Calentador agua gas: 220.000 yenes.
• Cocina nueva con encimera, fregadero y placa: 1.350.000 yenes.
• Inodoro washlet en baño principal: 180.000 yenes.
• Sengoku (zona del lavabo): 280.000 yenes.
• Total baño y cocina: 3.010.000 yenes.

Interior

• Sustitución de 18 tatamis: 540.000 yenes.
• Restauración del tokonoma original: 320.000 yenes.
• Suelo de madera en cocina y salón (40 metros cuadrados): 480.000 yenes.
• Pintura interior completa: 360.000 yenes.
• Restauración de tres puertas correderas exteriores (engawa): 380.000 yenes.
• Total interior: 2.080.000 yenes.

Honorarios profesionales

• Arquitecto director de obra (12 meses): 1.400.000 yenes.
• Gestor bilingüe (acompañamiento puntual): 320.000 yenes.
• Tasas administrativas y permisos: 95.000 yenes.
• Subvención de reforma municipal: -800.000 yenes.
• Total honorarios (neto): 1.015.000 yenes.

Sorpresas y extras durante la obra

• Pozo seco descubierto bajo jardín: relleno y certificación: 280.000 yenes.
• Cableado oculto con aislamiento de papel (riesgo de incendio): 350.000 yenes adicionales.
• Cimentación adicional en pilar central: 450.000 yenes.
• Cambio de planificación del baño por imposibilidad técnica: 200.000 yenes extra.
• Total imprevistos: 1.280.000 yenes.

Total y resumen

Sumando todas las partidas, el coste total del proyecto fue: cierre 2.962.000, limpieza 760.000, estructura 3.310.000, cubierta 2.760.000, instalaciones 3.120.000, aislamiento 2.750.000, baño y cocina 3.010.000, interior 2.080.000, honorarios 1.015.000, imprevistos 1.280.000. Total final: 23.047.000 yenes (aproximadamente 145.000 euros).

Plazo total

Desde la firma del contrato de compra hasta la entrega final, transcurrieron 16 meses: 3 meses para cerrar compra y permisos, 11 meses de obra real, 2 meses de remates y mudanza. El propietario podía visitar mensualmente y vio el avance fotográfico semanal del arquitecto.

Lecciones aprendidas

• La subvención municipal cubrió el 5 por ciento del proyecto: si la conoces antes, la presupuestas con seguridad.
• Los imprevistos fueron casi el 6 por ciento del total: la reserva del 20 por ciento es generosa para casa sin problemas mayores.
• El arquitecto director (10 por ciento del proyecto) compensó con creces su coste evitando errores caros.
• Negociar precio inicial es habitual: el descuento del 23 por ciento se consiguió con tres visitas y datos de mercado.
• Conservar elementos originales (vigas, tokonoma, fusuma) fue más barato que renovarlos enteros y aportó carácter único.
• El proyecto se entregó en plazo gracias a comunicación semanal con el contratista.

Este caso ilustra una realidad frecuente: el precio inicial de la akiya es solo el 13 por ciento del coste total. La gran inversión es la reforma. Pero el resultado, una kominka centenaria habitable, modernizada sin perder carácter, y valorada hoy en más de 35 millones de yenes en una eventual reventa, justifica el proyecto. Quien entra con presupuesto realista y equipo sólido, sale con una casa con alma.