El japonés que necesitas para cazar una akiya.

Casa vacía o abandonada. Japón acumula millones por despoblación rural, herencias sin resolver y un mercado que valora el suelo más que la construcción. No todas están en venta: muchas siguen en manos de familias que no saben qué hacer con ellas. Cuando se venden, el precio bajo suele reflejar reformas pendientes, no una ganga automática.

Casa tradicional japonesa antigua, normalmente de madera: vigas vistas, tejado pesado, suelos de tatami. Muy buscada para proyectos de reforma con encanto, pero su restauración seria exige carpinteros especializados y presupuesto de verdad. En los anuncios el término se usa con manga ancha: verifica siempre el año de construcción y el estado real.

Casa urbana tradicional de comerciantes, estrecha y alargada, típica de centros históricos como Kioto: fachada corta a la calle, fondo profundo y a menudo patio interior. En algunas zonas está protegida o regulada, lo que condiciona la reforma. Su valor está en la ubicación y la arquitectura, no en los metros cuadrados.

Casa unifamiliar de segunda mano: la categoría de búsqueda estándar en los portales japoneses para lo que un comprador de akiyas suele querer. Al filtrar con este término aparecen desde casas de los años sesenta hasta construcciones recientes, así que el año de construcción es el primer dato que debes mirar en cada resultado.

Propiedad o inmueble: la palabra genérica con la que portales y agencias se refieren a cualquier activo en venta o alquiler. La verás en todas partes: 物件情報 es información del inmueble y 人気物件, propiedad con demanda. Reconocerla te sitúa en cualquier portal y en los correos de las agencias.

Literalmente, terreno con casa vieja: el vendedor valora el suelo y trata la construcción como un extra sin valor, en principio para derribar. A veces la casa es recuperable y el formato juega a tu favor al negociar; otras es una ruina real. Mete la cuenta de demolición en tu presupuesto desde el primer día.

Antigüedad de la construcción. En los anuncios aparece como 築 seguido del año o de los años transcurridos. Es el dato que decide media evaluación: antes de junio de 1981 aplica la norma sísmica antigua, y la edad condiciona reforma, seguro y financiación. Si el anuncio no lo dice, pregúntalo antes que nada.

Precio a negociar: el anuncio no publica cifra o la deja abierta a conversación. En la práctica es una invitación directa a ofertar por debajo de las expectativas del vendedor, frecuente en casas que llevan tiempo sin venderse. Entra con tu número calculado de antemano y negocia con datos: estado, riesgos y costes pendientes.

Entrega tal cual: el vendedor no arregla, no limpia y no responde por el estado de la casa. Es lo habitual en akiyas baratas. Todo lo que encuentres dentro y todo lo que falle pasa a ser tu problema desde la firma, así que la evaluación previa y el presupuesto de reforma pesan el doble.

Enseres abandonados dentro de la casa: muebles, ropa, electrodomésticos, a veces la vida entera de la familia anterior. Retirarlos con una empresa especializada cuesta típicamente entre 100.000 y 500.000 yenes. Si el anuncio dice 残置物あり, presupuesta la retirada desde el principio o úsala como argumento para negociar el precio a la baja.

Hechos que el vendedor está obligado a declarar: normalmente un estigma, como una muerte en la vivienda, o problemas graves conocidos. Un anuncio con 告知事項あり suele llevar descuento. No es un defecto estructural en sí: saber qué pasó y decidir con calma es exactamente lo que la declaración te permite hacer.

Banco de casas vacías: el listado municipal donde los ayuntamientos publican akiyas que quieren devolver al mercado. No funciona como un portal comercial: hay que contactar con el ayuntamiento, a veces pasar una entrevista, y el inventario interesante no siempre llega a los agregadores nacionales. Es el canal con precios más bajos y más trámite.

Visita a la propiedad antes de comprar. En akiyas rurales puede sustituirse por una vídeo-visita dirigida si compras a distancia: la agencia recorre la casa con la cámara siguiendo tu checklist. Nunca ofertes sin haber visto el interior de una forma u otra; los exteriores engañan mucho más de lo que parece.

Carta de intención de compra: el documento con el que presentas tu oferta formal a la agencia, con precio y condiciones. No es un contrato ni te obliga todavía, pero marca tu posición en la cola de compradores y abre la negociación de verdad. Es el paso que convierte el interés en proceso.

Oferta por debajo del precio anunciado. En el mercado akiya es práctica normal, sobre todo en casas con meses de anuncio, enseres dentro o defectos visibles. La clave es justificarla con datos (estado, costes de reforma, riesgos) en vez de regatear a ciegas: las agencias toman en serio los números, no los faroles.

Señal que entregas al firmar el contrato de compraventa, habitualmente un porcentaje del precio. Si te echas atrás sin causa pactada, la pierdes; si se echa atrás el vendedor, la práctica habitual es devolverla doblada. Define con la agencia su importe y las condiciones de cancelación antes de firmar nada.

La sesión, obligatoria por ley, en la que un agente licenciado te explica el estado legal y urbanístico de la propiedad antes del contrato: lindes, acceso, cargas, restricciones. Puede hacerse por videollamada. Es tu última red de seguridad documental: pregunta todo lo que no entiendas, que para eso existe.

Contrato de compraventa. Lo prepara la agencia inmobiliaria y se firma tras la explicación de asuntos importantes, normalmente entregando la señal en ese momento. Fija precio, plazos, condiciones de cancelación y qué pasa con enseres o defectos. Comprando a distancia puede firmarse en remoto o mediante apoderado.

El cierre: el día en que pagas el resto del precio, el vendedor entrega la documentación y el escribano registra el cambio de titularidad. Suele reunir a todas las partes a la vez, en persona o mediante poder. Después del kessai la casa es legalmente tuya, con sus llaves y con sus impuestos.

Registro de la propiedad. La inscripción del cambio de titular no es automática: la gestiona el escribano judicial en el cierre. Desde 2024 registrar las herencias es además obligatorio, precisamente porque generaciones de casas sin registrar crearon el problema de titularidad que hoy frena tantas ventas de akiyas.

Escribano judicial: el profesional que verifica la titularidad, prepara la escritura y ejecuta el registro en el cierre. Lo habitual es que lo proponga la agencia y lo pague el comprador; presupuesta su minuta junto con las tasas de registro. Comprando desde el extranjero, es también quien trabaja con tu poder notarial.

Honorarios de la agencia intermediaria. Están regulados por ley y, desde una reforma de 2024, en propiedades baratas la agencia puede cobrar hasta un máximo fijo aunque el porcentaje estándar diera menos: es la forma de que las casas de bajo precio también les compensen. Confírmalos por escrito antes de ofertar.

Poder notarial: el documento con el que autorizas a alguien en Japón, habitualmente el escribano, a firmar o registrar en tu nombre. Es la pieza que hace posible cerrar la compra sin viajar. Prepararlo desde tu país suele requerir además affidavit y apostilla, así que empieza ese papeleo con semanas de margen.

No re-edificable: si la casa se quema o se derrumba, la ley no permite construir otra en esa parcela, normalmente por no cumplir el acceso mínimo a vía pública. Es el descarte más importante del mercado akiya: una casa así vale una fracción de lo aparente y limita reforma, seguro y reventa.

Obligación de acceso: para poder edificar, la parcela debe tocar en al menos 2 metros una vía pública de 4 metros o más. Las casas que no lo cumplen son las famosas no re-edificables. Compruébalo en los datos del anuncio y confírmalo con el ayuntamiento antes de tomarte una casa en serio.

Zona donde el planeamiento restringe la nueva construcción y, a veces, la reforma sustancial. Muchas akiyas rurales caen aquí. No siempre es un descarte, pero exige preguntar en el ayuntamiento qué se puede hacer y qué no antes de ofertar: lo barato de estas zonas tiene su porqué y conviene conocerlo.

Terreno agrícola. Su traspaso requiere permiso del comité agrario local y a veces resulta inviable para un comprador extranjero sin proyecto agrícola. Si la casa que miras incluye huerto o arrozal clasificado como 農地, ese trámite extra entra en el calendario y en el riesgo de la operación. Pregunta antes de ilusionarte.

Las dos normas sísmicas, con frontera en junio de 1981. Una casa proyectada antes de esa fecha se calculó con criterios hoy superados y puede requerir refuerzo estructural. Es el primer filtro de cualquier evaluación: año exacto de construcción y, si es anterior al corte, certificado de refuerzo o descuento serio.

Impuesto anual sobre bienes inmuebles que cobra el municipio al propietario. En akiyas rurales suele ser bajo porque se calcula sobre el valor catastral, no el de mercado, pero existe siempre y se paga aunque vivas fuera de Japón. Los no residentes designan un gestor fiscal para recibirlo y pagarlo puntualmente.

Impuesto de adquisición de inmuebles: un pago único que la prefectura reclama por correo meses después de comprar, cuando muchos compradores ya no lo esperaban. Su importe depende del valor catastral y de las reducciones aplicables a vivienda. Presupuéstalo desde el principio para que no parezca nunca una sorpresa.

Gestor fiscal designado: la persona o empresa en Japón que recibe tus notificaciones de impuestos y paga en tu nombre cuando no resides en el país. Nombrarlo es un trámite sencillo y necesario para propietarios extranjeros no residentes: sin él, las cartas del municipio no llegan a ninguna parte útil.

Alquiler turístico de corta estancia en vivienda. Lo regula una ley nacional con registro obligatorio y límites, y los municipios pueden endurecerlos, así que convertir tu akiya en alojamiento no es automático: licencias, requisitos técnicos y topes de días al año. Investiga la normativa local antes de comprar con ese plan.

Gotera. La palabra que más te interesa ver respondida por escrito al preguntar por una akiya: un tejado que filtra lleva años pudriendo la estructura antes de notarse. Manchas en techos y paredes, olor a humedad y tatami combado son sus huellas. Presupuestar el tejado sin inspección es apostar a ciegas.

Termitas. El enemigo silencioso de la casa japonesa de madera: trabajan bajo el suelo y dentro de las vigas sin señales visibles hasta que el daño es serio. Una inspección profesional de bajos y estructura antes de comprar es la única forma razonable de descartarlas; su reparación cambia el presupuesto entero.

Los bajos de la casa: el espacio entre el suelo y el terreno, donde se ven cimientos, humedad y termitas. Es la zona que un inspector revisa primero y la que una vídeo-visita casi nunca enseña. Si compras a distancia, pide fotos o inspección específica de esta zona: ahí viven los sustos caros.

Fosa séptica individual que depura las aguas de la casa donde no llega el alcantarillado, muy común en el Japón rural. Es un sistema aceptable: exige revisión y mantenimiento anuales por empresa autorizada, con un coste recurrente que debes incluir en tu cuenta de gastos fijos desde el primer año de propietario.

Pozo negro con recogida periódica: el sistema de saneamiento más antiguo, todavía presente en akiyas baratas. Funciona, pero modernizarlo a fosa séptica o alcantarillado es una de las partidas grandes de reforma y conviene conocerla antes de ofertar. Un anuncio con 汲み取り te está diciendo algo del estado general.

Mapas oficiales de riesgo natural: inundación, corrimiento de ladera, tsunami. Cada municipio publica el suyo y el portal estatal los agrega gratis. Consultarlos antes de ofertar es parte obligatoria de la evaluación: una casa perfecta en zona roja de inundación no es una ganga, es un riesgo con descuento. La dirección exacta importa.

Asociación de vecinos del barrio o pueblo: organiza limpiezas, festivales, avisos y buena parte de la vida práctica rural. La pertenencia es formalmente voluntaria y socialmente esperada, con una cuota pequeña. Para un recién llegado extranjero es también la vía más corta de integración: preséntate pronto y pregunta cómo funciona la del lugar.

Estancia de prueba que cientos de municipios ofrecen a aspirantes a residentes: viviendas por días o semanas, gratis o por poco dinero, precisamente en las zonas con más akiyas. Es la forma más barata de comprobar inviernos, vecinos y distancias reales antes de comprar. Suele pedir reserva anticipada y una entrevista corta.