Herencias, titularidad múltiple y akiyas heredadas: el mayor freno del mercado

Una de las paradojas más comentadas del mercado japonés es que existen millones de akiyas, pero comprar muchas es imposible. La razón central es la fragmentación de la titularidad por sucesión. Una casa puede tener formalmente diez, veinte o cuarenta propietarios, repartidos por todo Japón e incluso por el extranjero, ninguno de los cuales tiene poder unilateral para venderla.

El sistema sucesorio japonés: una visión general

En Japón, la sucesión (sozoku) sigue el código civil. Si una persona fallece sin testamento, sus bienes se reparten automáticamente entre cónyuge e hijos a partes iguales (o según el reparto legal del artículo 900). Si los hijos fallecen, su cuota pasa a sus propios hijos. Si no hay descendencia directa, sube a padres o hermanos. Sin división formal y registro, esa propiedad pasa a ser de todos a la vez, en proindiviso (kyodo shoyu).

Cómo surge la fragmentación en cascada

Imagina una casa rural construida en los años 50 por un matrimonio con tres hijos. Si el padre fallece en 1985 sin testamento, la casa pasa a viuda más tres hijos. Si la viuda fallece en 2000, los tres hijos heredan a partes iguales. Si uno de los hijos fallece dejando dos nietos, la cuota se subdivide. Tras 70 años sin división formal, una casa puede tener 15 o 20 propietarios oficiales, viviendo dispersos, sin contacto y sin acuerdo.

Por qué los herederos no regularizan

• El coste de regularizar el registro puede superar el valor del inmueble.
• Algunos herederos viven en el extranjero o tienen relaciones rotas.
• Localizar a todos exige investigación genealógica costosa.
• Hay impuestos de sucesión (sozoku zei) potencialmente elevados a regularizar.
• La casa carece de valor sentimental para muchos: ninguno tiene interés en gestionar.
• Hay miedo a discusiones familiares antiguas.

La reforma legal de 2024: registro obligatorio

Para desbloquear esta situación, Japón aprobó en 2021 una reforma del código civil que entró en vigor en abril de 2024: el registro del cambio de titularidad tras herencia es ahora obligatorio en un plazo de 3 años desde el conocimiento de la herencia. Las multas por incumplimiento pueden llegar a 100.000 yenes por heredero. La reforma se aplica retroactivamente con plazo de 3 años desde 2024 para herencias antiguas.

Implicaciones para el comprador

• El stock de akiyas en venta debería aumentar conforme se regularizan titularidades.
• Compradores informados pueden negociar con familias presionadas por el plazo.
• Es indispensable verificar quién firma realmente la compraventa.
• Pide siempre el certificado registral (toki jiko shoumeisho) actualizado.
• Sin firma de todos los copropietarios, la venta no es válida.
• En sucesiones complejas, puede tardar 6-12 meses adicionales en cerrar.

Cómo gestionar una compra con titularidad múltiple

El proceso requiere un shihoshoshi o gyoseishoshi con experiencia en sucesiones. Pasos típicos: localización de todos los herederos vía koseki (registro familiar), formalización de un sozoku tochi divizione (acta de división), firma de todos los herederos en la división y posterior venta, o alternativamente la firma de un poder de representación (i-jo) a uno de ellos para que firme en nombre del resto.

El caso del propietario desconocido

En extremo, hay propiedades cuyos herederos no pueden localizarse. La nueva ley permite, tras agotar todas las vías de localización, declarar al inmueble como propiedad sin heredero conocido y atribuirlo al Estado. Algunos municipios están asumiendo akiyas así y revendiéndolas. Este es un nuevo canal interesante de oferta a precios simbólicos.

Qué pedir antes de hacer una oferta

• Certificado registral (toki jiko shoumeisho) con todos los propietarios actuales.
• Confirmación del fallecimiento del titular registrado, si hay duda.
• Lista de herederos legales validados por el shihoshoshi.
• Confirmación escrita de la voluntad de venta de todos los copropietarios.
• Documento de regularización sucesoria firmado o en proceso.
• Verificación de que no hay cargas, embargos o gravámenes.

La realidad sucesoria es uno de los obstáculos menos comprendidos por el comprador extranjero. Tener un shihoshoshi en el equipo desde el principio convierte un proceso potencialmente bloqueado en una compra factible. Quien lo ignora puede pasar meses pensando que ha hecho un trato cuando, sin la firma del décimo heredero, no tiene nada.