El 1 de junio de 1981 entraron en vigor los nuevos criterios sísmicos japoneses, conocidos como shin-taishin. La distinción respecto al estándar anterior, kyu-taishin, ayuda a decidir qué documentación y comprobaciones pedir. No convierte el año de construcción en un diagnóstico de una vivienda concreta.
El Ministerio japonés de Territorio e Infraestructuras (MLIT) describe los mayores daños observados en viviendas antiguas durante el terremoto de Kumamoto y recomienda revisar su resistencia. También señala que se han producido daños en viviendas construidas con los criterios nuevos: una fecha reciente no sustituye a la revisión del inmueble.
Qué documentación pedir
La ficha de un portal suele mostrar cuándo se terminó la casa. Para comprobar los criterios que se aplicaron hay que revisar la documentación de aprobación de la construcción. Una vivienda terminada después de junio de 1981 puede haberse aprobado antes.
- Pide al agente el kakunin-zumisho (確認済証), el documento de confirmación de la construcción, y su fecha.
- Pregunta por el certificado de inspección final, los planos y cualquier documentación de ampliaciones o modificaciones posteriores.
- Solicita los informes de diagnósticos sísmicos y de refuerzos que se hayan realizado. Una reforma de cocina o baño no demuestra que se haya reforzado la estructura.
- Si falta documentación, pide que el agente y el técnico indiquen qué puede comprobarse con otros registros y qué incertidumbres siguen abiertas.
La ficha oficial del MLIT para comprobar documentación sísmica contempla tanto la confirmación desde el 1 de junio de 1981 como otros documentos que acreditan el cumplimiento de los criterios correspondientes. Conviene revisar la evidencia disponible, no clasificar la casa únicamente por el año del anuncio.
Diagnóstico y estado actual
Un diagnóstico sísmico, taishin shindan, evalúa la resistencia del edificio según el procedimiento aplicable a su estructura. Antes de comprar una casa antigua o con documentación incompleta, consulta a un técnico cualificado sobre el alcance de la revisión que necesita.
Pide que explique qué ha inspeccionado, qué no ha podido comprobar y qué actuaciones recomienda. El estado de la estructura, las conexiones, la cimentación y las modificaciones realizadas importan junto con la normativa original. Una inspección visual general y una evaluación sísmica pueden tener alcances distintos; confirma qué servicio estás contratando.
Cómo presupuestar las obras
No hay una cantidad que deba sumarse automáticamente a todas las casas anteriores a 1981. Primero hace falta conocer el estado del inmueble y la intervención recomendada. El coste depende del alcance, las dimensiones, el acceso, los materiales y los trabajos que deban coordinarse con el refuerzo.
Solicita un presupuesto desglosado después del diagnóstico. Distingue inspección, diseño, obras y comprobaciones finales, y confirma impuestos, exclusiones y posibles trabajos adicionales. Si existen ayudas locales, consulta con el ayuntamiento los requisitos y el momento en que deben solicitarse; no las descuentes del presupuesto sin comprobar que tu caso puede recibirlas.
Hipoteca y seguro: confirma tu caso
La fecha y la documentación de la vivienda pueden formar parte de la evaluación de una entidad financiera o aseguradora. No permiten deducir por sí solas si obtendrás una hipoteca, cuánto costará el seguro o qué descuento te ofrecerán.
Si dependes de financiación, pide las condiciones para esa propiedad y tu situación antes de comprometer la compra. Para el seguro, compara presupuestos con la misma cobertura y confirma qué certificados exige cada oferta. Un refuerzo no garantiza una financiación concreta ni un incremento del valor de reventa.
Antes de avanzar con una candidata
Guarda los documentos recibidos, los informes técnicos y las preguntas pendientes. Revisa también los mapas oficiales de riesgo y el acceso a la vivienda: la evaluación del edificio no sustituye al estudio de su ubicación.
Puedes ordenar estas comprobaciones en la checklist gratuita. La decisión se apoya en el inmueble concreto y en lo que se ha podido verificar, no en una regla automática de antes o después de 1981.
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