Precios de akiyas y costes ocultos: cómo preparar el presupuesto

Para comparar dos akiyas necesitas algo más que su precio publicado. Una puede requerir obras que la otra ya tiene hechas; también cambian los gastos de cierre, los impuestos y el mantenimiento. No hay un multiplicador del precio que dé un presupuesto fiable para todas las viviendas.

Prepara una hoja con cuatro datos por partida: importe, quién lo ha facilitado, qué incluye y qué falta por confirmar. Separa las estimaciones iniciales de los presupuestos escritos y comprueba sus fechas de validez. Incluso una propiedad ofrecida sin precio de venta puede generar gastos de transmisión, obras y obligaciones como propietario.

Precio y condiciones de la operación

Confirma qué terreno y edificio se transmiten, qué elementos quedan en la casa y quién asume la retirada de enseres. Revisa con los profesionales que intervengan en la operación los documentos, las condiciones del contrato y los gastos que corresponden a cada parte.

Compara anuncios con características similares y datos actuales. Los precios de municipios distintos, inmuebles de diferente estado o anuncios antiguos no sirven como una tarifa general por región. Si haces las cuentas en euros, anota la fecha del cambio y separa las comisiones de transferencia.

Impuestos y registro

Pide un cálculo para el inmueble concreto. Los tipos, las bases fiscales, las reducciones y los plazos dependen del impuesto y de las condiciones de la operación. No se obtiene una liquidación fiable aplicando un único porcentaje al precio del anuncio.

La Administración tributaria de Tokio explica el impuesto de adquisición y la valoración que utiliza. Para una compra en otra prefectura, consulta a su administración tributaria. Confirma por separado los impuestos y gastos de inscripción con el profesional que tramite el registro.

Solicita un presupuesto al shihoshoshi que detalle honorarios, impuestos y suplidos. Si resides fuera de Japón, confirma antes de encargarlos los documentos de identidad y domicilio y las traducciones necesarios. El Ministerio de Justicia publica los requisitos de prueba de domicilio para extranjeros residentes fuera de Japón; no todos los compradores necesitan el mismo conjunto de trámites.

Comisión de agencia: un máximo que se acuerda

El tope ordinario se calcula por tramos: un 5 por ciento sobre los primeros 2 millones de yenes, un 4 por ciento sobre los siguientes 2 millones y un 3 por ciento sobre el resto, más IVA del 10 por ciento. La fórmula abreviada del 3 por ciento más 60.000 yenes corresponde a precios superiores a 4 millones.

Para propiedades de hasta 8 millones de yenes, la excepción vigente desde julio de 2024 permite acordar hasta 330.000 yenes, IVA incluido. Son topes, no una comisión mínima ni automática. La agencia debe explicar el importe y acordarlo contigo previamente. Pide el presupuesto con impuestos incluidos y confirma la base de cálculo. Fuente oficial: MLIT.

Revisión técnica y reforma

El precio de una obra se obtiene definiendo qué necesita la vivienda y pidiendo un presupuesto para ese alcance. Una banda genérica por metro cuadrado no comprueba la estructura, el tejado, las humedades ni las instalaciones.

• Encarga la revisión técnica adecuada y pide una lista de trabajos recomendados.
• Separa las obras necesarias para el uso previsto de las mejoras que puedes aplazar.
• Confirma retirada de enseres, residuos, acceso para la obra, suministros e impuestos.
• Revisa exclusiones, plazos y cómo se aprobarán los trabajos adicionales.
• Mantén una reserva para lo que siga sin comprobarse, ajustada a las incertidumbres de esa casa.

El año de construcción orienta las preguntas sobre seguridad sísmica, pero no determina por sí solo un refuerzo ni su precio. Consulta la guía para revisar la documentación sísmica y decide las actuaciones con el técnico que evalúe la vivienda.

Gastos durante la propiedad

Pide los últimos recibos de impuestos y confirma con la administración local qué se aplicaría tras la compra. Una factura del vendedor es una referencia, no una garantía de tu próxima liquidación. El uso del inmueble y las reducciones aplicables pueden cambiar.

Añade seguros, suministros, conservación del edificio y del exterior, cuotas locales y gestión durante tus ausencias. Una casa vacía sigue necesitando atención. Si existen requerimientos municipales sobre su estado, comprueba sus consecuencias y las actuaciones pendientes antes de comprar.

Cómo usar la calculadora

La calculadora gratuita permite comparar escenarios iniciales. Conserva supuestos de trabajo para impuestos, honorarios, obras e impuesto anual; esas bandas no son tarifas oficiales ni precios de mercado verificados. La comisión de agencia se muestra aparte con sus topes legales.

Usa el resultado para identificar partidas que faltan. Antes de decidir, sustituye los supuestos en tu presupuesto por datos fiscales y presupuestos escritos para la casa, añade los gastos que la herramienta no incluye y confirma el coste de financiar o transferir el dinero si corresponde.