El impuesto anual de tu akiya: qué es el koteishisanzei y cuánto pagarás cada año

Muchos compradores calculan el precio de la akiya y la reforma, pero olvidan el coste que se repite cada año: los impuestos de propiedad. En Japón hay dos, se cobran juntos y los paga quien figure como titular a 1 de enero. Entenderlos antes de comprar evita sorpresas y ayuda a comparar casas con criterio real.

Los dos impuestos anuales

El principal es el koteishisanzei, el impuesto sobre activos fijos. Grava el terreno y la construcción, lo recauda el municipio y se paga viva quien viva en la casa o esté vacía. El segundo es el toshi keikaku zei, el impuesto de planificación urbana, que solo se aplica en zonas urbanas designadas. Muchas akiyas rurales están fuera de esas zonas y no lo pagan.

Cómo se calcula

La base no es el precio que pagaste, sino el valor catastral que fija el municipio (kotei shisan zei hyoka gaku), que se revisa cada tres años. Sobre ese valor se aplican los tipos estándar:

• Koteishisanzei: 1,4 por ciento del valor catastral.
• Toshi keikaku zei: hasta 0,3 por ciento, solo en zona urbana.

El valor catastral suele ser bastante inferior al precio de mercado, sobre todo en el terreno, así que el recibo final es más bajo de lo que sugieren los tipos.

Cuánto paga una akiya típica

En una casa rural barata la cifra suele ser modesta. Muchos propietarios de akiyas en zonas como Gifu, Tottori o Shimane pagan entre 30.000 y 100.000 yenes al año entre ambos impuestos. Casas grandes con mucho terreno urbano, o cerca de estaciones y núcleos con demanda, pueden subir bastante. La única forma de saberlo con certeza es preguntar el importe del último recibo al vendedor o al agente antes de firmar.

La reducción por vivienda y el riesgo de perderla

El terreno con una vivienda encima disfruta de una reducción importante en la base del koteishisanzei: hasta seis veces menos en la parte residencial pequeña. Esa rebaja es la razón por la que a veces conviene no demoler una casa vieja aunque esté inservible: el solar desnudo pierde la reducción y el impuesto del terreno se dispara.

El recargo por casa abandonada

Desde la ley sobre viviendas vacías, un municipio puede declarar una akiya como tokutei akiya (vivienda vacía problemática) si está en ruina, es un peligro o insalubre. Si el dueño no actúa tras los avisos, pierde la reducción del terreno y el impuesto puede multiplicarse. Es un incentivo directo a mantener la casa o darle uso, no a dejarla pudrirse. Comprar para mantener no suele activar este riesgo; comprar y abandonar, sí.

Plazos y forma de pago

El municipio envía el recibo entre abril y junio. Se puede pagar en un solo importe o en cuatro plazos a lo largo del año. Formas de pago habituales:

• En tiendas de conveniencia (konbini) con el impreso de pago.
• Domiciliación bancaria (kouza furikae), lo más cómodo si resides en Japón.
• Transferencia o, cada vez más, pago con código en el móvil.

Si vives fuera de Japón necesitarás una solución para recibir y pagar el recibo, y ahí entra la siguiente figura.

El apoderado fiscal si vives fuera

Un propietario que no reside en Japón suele necesitar un nozei kanrinin, un representante fiscal que recibe las notificaciones y gestiona el pago del impuesto en tu nombre. Puede ser una gestoría, un conocido de confianza o el propio agente si ofrece el servicio. Es un trámite habitual y barato, pero conviene tenerlo resuelto antes de que llegue el primer recibo para no acumular recargos por impago.

Otros costes que se confunden con el impuesto

El koteishisanzei no lo cubre todo. Como dueño también asumirás, según la casa y la zona:

• Cuota del jichikai o asociación vecinal, si existe.
• Mantenimiento de caminos, canales o zonas comunes en aldeas pequeñas.
• Seguro de hogar contra terremoto e incendio, muy recomendable.
• Gastos de tener la casa activa aunque no vivas siempre en ella.

Ninguno es un impuesto, pero todos son gastos anuales que conviene sumar al presupuesto real.

Qué preguntar antes de comprar

Para no llevarte sorpresas, pide siempre estos datos antes de firmar:

• Importe exacto del último recibo de koteishisanzei y toshi keikaku zei.
• Si la casa está dentro o fuera de zona urbana (afecta al segundo impuesto).
• Si el municipio ha enviado algún aviso relacionado con vivienda vacía.
• Valor catastral vigente del terreno y de la construcción.

Con esa información sabrás el coste anual real de ser dueño, no solo el precio de compra. En la mayoría de akiyas rurales el impuesto es asumible y no debería frenar la decisión, pero conocerlo de antemano es parte de comprar con la cabeza fría.