Akiya bank o inmobiliaria: ¿cuál conviene para comprar una akiya?

La pregunta suele plantearse como una elección entre dos canales, pero en la práctica se cruzan. Hay casas de akiya bank que se venden con una inmobiliaria de por medio, y una misma casa puede aparecer a la vez en el akiya bank del ayuntamiento y en un portal. Lo que de verdad cambia tu compra es si interviene o no una inmobiliaria con licencia (宅建業者).

La diferencia, en una tabla

Fuentes: el artículo 35 de la ley de transacciones inmobiliarias, la página del MLIT sobre comisiones y las reglas de los akiya banks de Semboku y Goshogawara que citamos abajo, leídas el 17 de octubre de 2026. Las filas del ayuntamiento y de los requisitos resumen esos dos casos: cada municipio publica sus propias reglas.

Un caso real: la misma casa en el akiya bank y en SUUMO

En nuestra instantánea de anuncios del 5 de octubre de 2026 apareció dos veces la misma casa de la ciudad de Oita, en la zona de 一尺屋: una vivienda de madera de 1962, con 70,33 m² construidos, 77,59 m² de terreno, distribución 3DK y un precio de 200.000 yenes. Una ficha estaba en el akiya bank de la ciudad de Oita y la otra en SUUMO. El 17 de octubre de 2026 seguían publicadas las dos, con el mismo precio y los mismos datos.

En el akiya bank, las consultas se dirigen al ayuntamiento. En SUUMO, a una inmobiliaria con licencia del gobernador de la prefectura de Oita que figura como intermediaria (仲介). El canal por el que llegas no cambia la casa: cambia quién te explica qué compras y cuánto te cobra por ello.

Con una casa de 200.000 yenes, la comisión máxima por la regla general es de 11.000 yenes: el 5 % del precio más el 10 % de impuesto sobre el consumo. Pero desde el 1 de julio de 2024, en casas de 8 millones de yenes o menos, la inmobiliaria puede cobrar hasta 330.000 yenes con impuestos si lo pactáis antes de firmar el encargo. Es decir, la comisión puede superar el precio de la casa. Es legal y está pensada para que las agencias acepten vender casas baratas, pero tienes que saberlo antes de firmar. Nuestra calculadora de costes muestra los dos topes para cualquier precio.

Dos akiya banks, dos maneras de vender

Semboku (Akita). Su folleto de abril de 2026 dice que el ayuntamiento informa y coordina, pero no media en la negociación ni en el contrato, y que los problemas se resuelven entre las partes. El dueño elige una inmobiliaria para que medie; si no quiere, negocia y firma él mismo con el comprador. Para registrarte como comprador pide un documento de identidad y un certificado de no tener deudas de impuestos municipales. Si nunca has vivido en Japón, pregunta qué aceptan en su lugar.

Goshogawara (Aomori). El akiya bank que comparte con otros cinco municipios de la zona funciona con inmobiliarias colaboradoras: una de ellas revisa la casa antes de publicarla, te la enseña y media en el contrato, que genera comisión. Los ayuntamientos no intervienen en la negociación ni en el contrato y no responden de la operación.

Goshogawara participa en el akiya bank nacional, uno de los 1.153 municipios adheridos a finales de septiembre de 2026, según el MLIT. Los dos ejemplos bastan para ver que la pregunta útil no es «¿akiya bank o inmobiliaria?», sino «¿quién media en esta casa?».

Qué te da la inmobiliaria que el trato directo no

Con inmobiliaria, antes del contrato un técnico titulado (宅地建物取引士) tiene que entregarte por escrito y explicarte los asuntos importantes de la casa (重要事項説明). Según el artículo 35 de la ley, incluyen como mínimo:

• quién figura como dueño en el registro y qué derechos pesan sobre la finca;
• las limitaciones de urbanismo y de edificación;
• las cargas de camino privado;
• el estado del agua, la luz, el gas y el saneamiento;
• si se ha hecho una inspección reciente del edificio y su resultado;
• las condiciones de resolución del contrato y las penalizaciones.

Desde el 28 de agosto de 2020 también debe indicar dónde queda la casa en los mapas municipales de inundación, según el MLIT. Esa explicación se puede recibir por videollamada (IT重説) y, desde mayo de 2022, con los documentos en formato electrónico, según la página del MLIT para consumidores. Es útil si compras desde España o Latinoamérica. Y el contrato de encargo con la inmobiliaria tiene que decir si te puede presentar a un inspector del edificio (artículo 34-2).

En un trato directo nadie está obligado a nada de eso. El vendedor tampoco puede esconder lo que sabe: aunque el contrato excluya su responsabilidad por defectos, el Código Civil japonés no le libra de los que conocía y calló (artículo 572). Pero te tocaría demostrar que los conocía.

Cuándo compensa el trato directo

Si lees japonés o tienes quien lo haga por ti, el dueño responde y vas a pagar a un escribano judicial (shihoshoshi) para la inscripción, el trato directo te ahorra la comisión, que en una casa barata puede llegar a 330.000 yenes. A cambio, la revisión del registro, del urbanismo y de los servicios corre de tu cuenta. El registro y las visitas en un akiya bank están en cómo usar los akiya banks paso a paso.

Qué preguntar antes de decidir

• Al akiya bank: ¿esta casa se vende con inmobiliaria o en trato directo? ¿Quién la enseña?
• A la inmobiliaria, antes de firmar el encargo: ¿qué comisión vais a cobrar y aplicáis el tope especial de casas de 8 millones de yenes o menos?
• ¿Podéis enviarme antes un borrador de la explicación de asuntos importantes y hacerla por videollamada?
• ¿Me podéis presentar a un inspector del edificio?
• Si es trato directo: ¿quién redactará el contrato y quién hará la inscripción en el registro?

Para revisar la casa en sí, sigue los pasos de cómo revisar una akiya antes de comprarla si vives fuera de Japón. Y antes de escribir a nadie, pon el precio del anuncio en la calculadora de costes: verás la comisión máxima por la regla general, el tope especial y el resto de gastos de la compra.

Fuentes consultadas el 17 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal: para tu caso concreto, pregunta a la inmobiliaria o a un shihoshoshi.