Cómo revisar una akiya antes de comprarla si vives fuera de Japón

Esta guía es para una situación concreta: vives en España o en Latinoamérica, has encontrado una akiya en un portal o en un akiya bank y todavía no has pagado nada, ni señal ni billete de avión. Quieres saber si esa casa merece un viaje, una inspección o una oferta. Estos son los pasos, en el orden en que conviene darlos, y lo que hace y no hace cada informe que oirás nombrar.

El dato que marca el orden

Nuestra instantánea de anuncios del 5 de octubre de 2026 guarda como muestra las casas más baratas de cada una de sus seis prefecturas, las que enseñamos en akiyas en venta por prefectura. De esas 34 casas, 31 se construyeron antes de 1981, una en 1981, una en 1989 y una no indica el año. El 1 de junio de 1981 entraron en vigor los criterios sísmicos nuevos (shin-taishin), así que en casi todas las akiyas baratas la primera duda es estructural. Y la estructura es justo lo que no se puede revisar desde el sofá. El detalle está en la frontera de 1981.

Por eso el orden importa: primero descartas con lo que es gratis y está en papel, después pides documentos y solo al final pagas a alguien para que entre en la casa.

Paso 1: guarda el anuncio tal como está

Antes de escribir a nadie, guarda el enlace original, una captura y estos datos: precio, año y mes de construcción, metros del edificio y del terreno, derecho sobre el suelo (所有権 es propiedad plena; 借地権, un derecho de arrendamiento del suelo), ancho del camino y quién publica el anuncio. Los anuncios de portal suelen mostrar el número de licencia de la inmobiliaria (免許番号). Si la casa viene de un akiya bank, anota también quién atiende las consultas: el ayuntamiento o una inmobiliaria. Cómo leer cada campo está en cómo leer un anuncio de casa en Japón.

Paso 2: lo que puedes comprobar gratis desde casa

• Riesgos naturales: busca la dirección en el portal de mapas de riesgo del GSI y anota inundación, deslizamientos y tsunami. Cómo leer cada capa está en mapas hazard de Japón.
• Precios de la zona: la biblioteca de información inmobiliaria del MLIT (不動産情報ライブラリ) muestra en un mapa precios de transacciones reales, precios oficiales del suelo, urbanismo y riesgos.
• Año de construcción: si la casa es de 1981 o anterior, pregunta la fecha de aprobación de la obra (建築確認), no solo el año: una casa terminada después de junio de 1981 puede haberse aprobado antes.
• Acceso y reconstrucción: busca 再建築不可 en el anuncio y mira el ancho del camino. Lo explicamos en el camino vale tanto como la casa.
• El coste completo: mete el precio en la calculadora de costes para ver impuestos, comisión máxima y una horquilla de reforma, y separa lo que sabes de lo que falta por presupuestar.

Si algo de esta lista ya descarta la casa, has ahorrado un viaje. Si no, pasa al paso 3.

Paso 3: pide los documentos antes de viajar

Si interviene una inmobiliaria, pídele por escrito:

• El certificado del registro (登記事項証明書), que dice quién es el dueño y qué cargas tiene la finca. Según la ley del registro, cualquiera puede pedirlo pagando la tasa; desde fuera, lo más fácil es que te lo envíe la agencia.
• Un borrador de la explicación de asuntos importantes (重要事項説明書). La ley obliga a la inmobiliaria a entregarla y explicarla antes del contrato, por medio de un técnico titulado (宅地建物取引士).
• Planos, permisos de obra y cualquier inspección o reforma documentada.

Según el artículo 35 de la ley de transacciones inmobiliarias, esa explicación incluye como mínimo los derechos inscritos y el titular, las limitaciones de urbanismo y de edificación, las cargas de camino privado, el agua, la luz, el gas y el saneamiento, si se hizo una inspección reciente del edificio y su resultado, y las condiciones de resolución y penalización. Desde agosto de 2020 también debe indicar dónde cae la casa en los mapas municipales de inundación, según el MLIT. La explicación se puede recibir por videollamada (IT重説), como explica la página del MLIT para consumidores.

Si la casa es de un akiya bank en trato directo con el dueño, sin inmobiliaria, nadie está obligado a darte ese documento. Lo explicamos en akiya bank o inmobiliaria: cuál conviene.

Paso 4: decide si encargas una inspección

La inspección del estado del edificio (建物状況調査) la hace un arquitecto que ha completado un curso impartido por un organismo registrado ante el Estado. Revisa la estructura (cimientos, pilares, vigas, forjados) y lo que impide que entre el agua (tejado, paredes exteriores, puertas y ventanas, desagües), con inspección visual, mediciones y ensayos no destructivos. Según la guía del MLIT de abril de 2024, dura de 1 a 3 horas y cuesta desde unos 60.000 yenes, según el tamaño de la casa y quién la haga.

Tres cosas que conviene saber antes de encargarla:

• Puede pedirla el comprador, pero necesita el permiso del vendedor.
• No garantiza que no haya defectos, y lo que no se puede ver se omite.
• Si trabajas con una inmobiliaria, el contrato de encargo debe decir si te puede presentar a un inspector. Si no, la guía del MLIT enlaza un buscador de técnicos.

Si quieres el seguro de defectos para vivienda usada (既存住宅売買瑕疵保険), la misma guía indica que la casa debe cumplir, entre otros requisitos, la norma sísmica nueva. Una casa anterior a 1981 tendría que demostrar que la cumple.

Los tres informes, comparados

Los dos primeros se hacen en Japón y te llegan en japonés. Una revisión de escritorio puede llegarte en tu idioma antes de que hables con nadie.

Dónde encaja el Informe de Propiedad y dónde no

Encaja en los pasos 1 y 2. Nos pasas el enlace del anuncio y en 48 a 72 horas laborables recibes por email, en español, los costes estimados, los riesgos de los mapas oficiales, su situación ante la norma de 1981, tres usos compatibles y las preguntas concretas que debes hacer a la agencia antes de ofertar. Sirve para decidir si la casa merece el paso 3.

No encaja en los pasos 3 y 4. Es investigación de escritorio a partir de información pública: no entra en la casa, no comprueba que el anuncio siga disponible ni quién es el dueño, y no sustituye la explicación de asuntos importantes, la inspección ni el trabajo de un escribano judicial (shihoshoshi).

Si ya tienes la casa delante, pide el Informe de Propiedad. Si todavía estás eligiendo entre tres, empieza por cómo comparar tres akiyas antes de viajar.

Fuentes consultadas el 17 de octubre de 2026: ley de transacciones inmobiliarias y ley del registro (e-Gov), guía del MLIT sobre inspecciones de abril de 2024, página del MLIT para consumidores, nota del MLIT de julio de 2020 sobre mapas de inundación y nuestra instantánea de anuncios del 5 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal ni técnico.