Subastas judiciales de casas en Japón: cómo pujar siendo extranjero

Sí, un extranjero puede pujar en una subasta judicial de casas en Japón. La Ley de Ejecución Civil no exige nacionalidad ni residencia japonesa: solo prohíbe pujar al propio deudor. Lo difícil es todo lo demás. Pagas un depósito antes de saber si ganas, el resto en un plazo de un mes, compras sin haber visto el interior y sin garantía por defectos, y los formularios dan por hecho que tienes un certificado de empadronamiento japonés. Esta guía explica el sistema paso a paso, con la norma o la página del tribunal que respalda cada dato. Todas las fuentes se consultaron el 16 de octubre de 2026 y están al final.

Qué es una subasta judicial de casas en Japón (keibai)

Una subasta judicial (keibai, 競売; en México se diría remate judicial) es la venta forzosa de un inmueble que ordena un tribunal de distrito a petición de un acreedor. Según el Tribunal de Distrito de Tokio, el tribunal embarga la casa del deudor que no puede pagar, la vende y destina el dinero a la deuda. El origen puede ser una sentencia o un crédito con garantía, como una hipoteca impagada. La casa se vende en el estado en que estaba cuando se pidió la subasta y al margen de la voluntad del propietario, advierte el mismo tribunal. De ahí salen casi todas las ventajas y casi todos los riesgos de este mercado.

Para situar el tamaño: el Ministerio de Justicia contaba unos 23.000 expedientes de subasta inmobiliaria al año en 2016 (resumen de la reforma de 2019), y el portal oficial BIT mostraba 1.195 inmuebles en subasta consultables en todo Japón el 16 de octubre de 2026 (17 de octubre a las 00:00 en Japón). La cifra incluye todo tipo de inmuebles, no solo casas.

Si conoces las subastas del BOE, fíjate en una diferencia práctica. En España la subasta judicial se puja en el Portal de Subastas Electrónicas. En Japón, BIT solo publica los expedientes: la puja se entrega en papel, en sobre cerrado, al funcionario de ejecución del tribunal (執行官, shikkokan), en mano o por correo certificado y dentro del plazo fijado.

¿Puede un extranjero o un no residente pujar?

La Ley de Ejecución Civil (民事執行法) no pone condiciones de nacionalidad ni de residencia. Prohíbe pujar al deudor (artículo 68) y obliga al tribunal a denegar la venta a quien no tenga capacidad o la cualificación que exija el bien (artículo 71). El caso típico es el suelo agrícola: para pujar por una finca rústica necesitas antes un certificado de aptitud del comité agrícola (買受適格証明書). Si la casa trae huerta registrada como tierra de cultivo, lee antes tierra agrícola y akiyas.

Si resides en Japón y estás empadronado, tu certificado de empadronamiento (住民票, juminhyo) recoge nombre, fecha de nacimiento, sexo y dirección igual que el de un japonés, según el Ministerio de Asuntos Internos. Es justo el documento que piden los formularios. El procedimiento que BIT publica como ejemplo del Tribunal de Tokio exige a un particular un juminhyo emitido en los tres meses anteriores y sin el número My Number, y el impreso de puja pide escribir nombre y dirección tal como figuran en él.

Si no resides en Japón, aquí está el hueco que ninguna de las fuentes oficiales consultadas resuelve por escrito. La guía dice «juminhyo, etc.» (住民票等) y la declaración antimafia pide adjuntar un documento que acredite nombre, dirección, fecha de nacimiento y sexo, pero ni BIT ni el Tribunal de Tokio publican qué acepta cada tribunal de un no residente: si basta un certificado de residencia de tu país o un affidavit con el pasaporte, y con qué traducciones. Tampoco aclaran el sello: los impresos tienen casilla para el sello personal (印, inkan) y el resguardo del depósito se sella a caballo sobre su justificante con ese mismo sello. BIT remite cualquier duda a la oficina del funcionario de ejecución del tribunal que lleva el caso (執行官室, shikkokanshitsu). Pregúntalo por escrito, con el número de expediente, antes de transferir un solo yen.

Quién te lo resuelve: un abogado japonés (弁護士, bengoshi) o un shihoshoshi (司法書士, el escribano judicial que tramita registros). Cualquiera de los dos puede además presentar la puja en tu nombre, porque la puja por representante está prevista: hace falta un poder (代理委任状) y el impreso de puja recoge los datos y el sello del representante. Para los trámites posteriores ante el tribunal de ejecución, como la orden de entrega, quien no sea abogado necesita autorización del tribunal para representarte (artículo 13 de la ley).

Una obligación más para no residentes. El Ministerio de Finanzas exige comunicar la adquisición de un inmueble en Japón, a través del Banco de Japón y en japonés, en los 20 días siguientes. Su folleto de junio de 2026 indica que, para adquisiciones desde el 1 de abril de 2026, la excepción por uso residencial propio solo cubre derechos sobre un inmueble, como un arrendamiento, y ya no la compra del inmueble. En una subasta la casa es tuya en el momento de pagar el precio (artículo 79), así que lo prudente es contar desde ese día y dejar el trámite encargado a quien te represente. El resto de papeles de un comprador extranjero está en comprar casa en Japón siendo extranjero.

Cómo funciona BIT, el portal de subastas de los tribunales

BIT es la web oficial de información de subastas inmobiliarias de los tribunales. La gestiona Hitachi Social Information Services por encargo del Tribunal Supremo, según sus condiciones de uso, y está en japonés. Lo que te interesa de ella:

• Búsqueda: desde el mapa eliges una de las nueve regiones y buscas por zona, por línea de tren, por tribunal o por número de expediente. Al elegir prefectura, cada municipio muestra cuántos lotes tiene a la venta, útil si ya sabes en qué pueblo quieres vivir.
• El expediente: cada lote enlaza su santen setto (三点セット, «el juego de tres»), que se descarga en PDF. Empieza con una copia del anuncio oficial de la subasta (公告), con el precio base, la puja mínima, el depósito, el plazo de pujas y la fecha de apertura.
• Resultados: la sección 売却結果 permite consultar, tribunal a tribunal, los resultados de aperturas y de ventas especiales ya celebradas. Úsala para ver qué pasó con casas parecidas antes de fijar tu puja.
• Avisos: la portada recoge cambios de calendario y cancelaciones. Un lote puede desaparecer, porque el acreedor puede desistir sin pedir permiso hasta que se abren los sobres y, después, por regla general solo con el consentimiento del mejor postor (glosario de BIT). Comprueba que el tuyo sigue activo antes de entregar el sobre.

Los tres documentos: 物件明細書, 現況調査報告書 y 評価書

El glosario de BIT pide entender y examinar los tres antes de pujar. El Tribunal de Tokio los pone a disposición normalmente 15 días antes de que se abra el plazo y advierte de que son material de referencia limitado, reunido solo durante el procedimiento.

• 物件明細書 (bukken meisaisho), la relación de derechos y cargas. La redacta el secretario judicial (artículo 62) e indica qué derechos sobreviven a la venta y tendrás que respetar, como ciertos arrendamientos, si nace un derecho de superficie legal cuando se vende solo el suelo o solo la casa, y notas sobre quién ocupa el inmueble. BIT recuerda que no fija los derechos de nadie: pueden cambiar con hechos nuevos, y por eso pide ir a ver la finca.
• 現況調査報告書 (genkyo chosa hokokusho), el informe del estado actual. Lo hace el funcionario de ejecución, que puede entrar en el inmueble y preguntar al deudor y a los ocupantes (artículo 57). Recoge la clase de terreno, la estructura del edificio, quién lo ocupa y si tiene título para hacerlo, con fotos.
• 評価書 (hyokasho), la tasación. La firma un tasador nombrado por el tribunal, por norma un tasador inmobiliario con licencia (不動産鑑定士), y recoge el valor, el entorno, las limitaciones urbanísticas y planos (artículo 58).

Con la tasación, el tribunal fija el precio base de venta (売却基準価額, artículo 60). La puja mínima admisible (買受可能価額) es ese precio menos un 20%: con un precio base de 3 millones de yenes, no puedes ofrecer menos de 2,4 millones.

Ese precio ya viene rebajado a propósito. El glosario de BIT explica la corrección por mercado de subasta (競売市場修正): después de calcular lo que valdría en el mercado normal, el tasador descuenta lo que el comprador no tendrá, como la colaboración del vendedor o la posibilidad de ver el interior, y el hecho de que quizá necesite un procedimiento legal para recibir la casa. El descuento no es un regalo: es el precio de esos riesgos.

¿Se puede visitar por dentro? Solo si el acreedor que embargó pide una visita organizada (内覧, nairan) antes de que se ordene la venta, y aun entonces el ocupante con un derecho oponible puede negarse (artículo 64-2). El propio glosario da por hecho que el comprador no puede ver el interior salvo con ese sistema. Lo normal es mirar la fachada desde la calle y el resto en las fotos del informe. El Tribunal de Tokio recomienda además ir al registro a comprobar los derechos y, si el caso es complejo, consultar a un abogado.

Calendario de una subasta: del anuncio al pago

El método habitual es la puja en sobre cerrado dentro de un plazo (期間入札). Los pasos, con los plazos de Tokio cuando la norma general no fija uno:

• Anuncio (公告): se publica al menos dos semanas antes de que empiece el plazo de pujas; en Tokio, normalmente 15 días antes.
• Plazo de pujas (入札期間): en Tokio suele durar 8 días. Una puja entregada no se puede cambiar ni retirar, y la que llega después del plazo no vale.
• Apertura (開札): el funcionario abre los sobres y la oferta más alta queda como mejor postor (最高価買受申出人). Al resto se le devuelve el depósito. El segundo puede pedir quedar en reserva por si el primero no paga, si su oferta llega a la del primero menos el depósito.
• Decisión de venta (売却決定期日): en Tokio, por regla general unos 20 días después de la apertura. En ese intervalo, el tribunal pregunta a la policía de la prefectura si el mejor postor pertenece a un grupo mafioso (artículo 68-4).
• Firmeza: si nadie recurre en la semana siguiente a la publicación de la decisión, la venta es firme y nace tu obligación de pagar. Desde ese momento solo puedes echarte atrás renunciando al depósito, y no puedes ceder tu puesto a otra persona salvo por herencia.
• Pago (代金納付): el secretario fija el plazo, salvo motivo especial, dentro del mes siguiente a la firmeza; en Tokio la carta llega unos 10 días después de la decisión de venta. Pagas de una vez el precio menos el depósito. En Tokio hay que presentarse en el tribunal para pagar, aunque se admite por excepción el envío por correo si vives lejos, previa consulta.
• Propiedad y registro: la casa es tuya al pagar (artículo 79) y el tribunal pide al registro que la inscriba a tu nombre y cancele el embargo y las hipotecas (artículo 82).

Echa la cuenta con los plazos de Tokio: desde la apertura hasta el último día de pago pueden pasar unas ocho semanas, y el depósito ya salió de tu cuenta antes de la apertura.

Si nadie puja, llega la venta especial (特別売却). En Tokio se abre durante tres días hábiles desde el siguiente a la apertura, gana el primero que lo solicita y la oferta tiene que alcanzar al menos la puja mínima (glosario de BIT). En los resultados, esos lotes aparecen como no vendidos (不売).

El depósito: normalmente el 20% del precio base

El depósito (買受申出保証) se calcula sobre el precio base, no sobre tu oferta. Suele ser el 20%, pero el tribunal puede pedir más, así que la cifra que vale es la del anuncio de cada subasta (glosario de BIT).

Hay dos formas de constituirlo. La primera es una transferencia a la cuenta del tribunal con su propio impreso: el banco sella un resguardo (保管金受入手続添付書) que pegas en el justificante del depósito. Si el dinero no está abonado dentro del plazo de pujas, la puja es nula, y por eso el tribunal pide que la transferencia sea urgente (電信扱い). La segunda es un aval mediante un contrato de garantía de pago con un banco o una aseguradora, si la entidad acepta firmarlo.

Tal como lo describe el tribunal, el circuito supone ir a un banco en Japón con su impreso. Si el dinero sale de fuera, pregunta al shikkokanshitsu cómo aceptan el depósito y quién presenta el resguardo, y planifica el envío con cómo transferir dinero a Japón para comprar una akiya.

Un ejemplo con números redondos, solo para ilustrar: precio base de 3.000.000 de yenes, depósito de 600.000 y puja mínima de 2.400.000. Si ofreces 3.300.000 y ganas, te quedan 2.700.000 por pagar dentro del plazo. Si no pagas, la venta queda sin efecto y no recuperas los 600.000 (artículo 80). Si no ganas, te los devuelven.

Por qué la hipoteca casi nunca encaja en una subasta

Pedir un préstamo es posible. Si el banco va a inscribir una hipoteca sobre la casa, tienes que presentar al tribunal, antes del pago, la solicitud del artículo 82.2 con copia del contrato de hipoteca y la designación del shihoshoshi o abogado que hará la inscripción. BIT pide hacerlo una semana antes del plazo de pago y, como muy tarde, tres días antes.

El problema es el encaje:

• El depósito sale de tus ahorros, antes de saber si ganas.
• El banco tiene que aprobar el préstamo dentro del mes que dura el plazo de pago, sobre una casa cuyo interior nadie ha podido ver.
• Para un extranjero, la puerta suele cerrarse antes: la hipoteca pública Flat 35 exige nacionalidad japonesa, residencia permanente o residencia permanente especial, según la Japan Housing Finance Agency.
• El propio tribunal aconseja tener el dinero preparado de antemano y hablarlo con tu banco antes de pujar.

En la práctica, una subasta se paga al contado o con dinero conseguido en tu país antes de pujar. Las opciones reales están en cómo financiar la compra de una akiya.

Un detalle que anula pujas: la declaración antimafia tiene una casilla para indicar si otra persona pone el dinero para quedarse con el beneficio de la compra (自己の計算において). Un préstamo bancario normal no cuenta. Si un familiar o un socio te da el dinero para comprar en su beneficio, sí, y hay que declararlo en un anexo. Marcarla por error invalida la puja.

La declaración antimafia obligatoria desde 2020

Desde el 1 de abril de 2020, cada puja tiene que ir con una declaración de que no eres miembro de un grupo mafioso (暴力団, boryokudan) ni lo has sido en los últimos cinco años, y de que no pujas por cuenta de uno (artículo 65-2). La introdujo la reforma de 2019 (Ley n.º 2 de 2019, aprobada el 10 de mayo y publicada el 17), según el Ministerio de Justicia. Su resumen de la reforma da el motivo: según la Agencia Nacional de Policía, unas 200 de las aproximadamente 1.700 oficinas de grupos mafiosos del país eran inmuebles que habían pasado por una subasta.

Cómo se presenta, según el impreso oficial para particulares:

• Una declaración por cada lote y por cada postor, con nombre en katakana (furigana), dirección, fecha de nacimiento (admite el calendario occidental) y sexo, exactamente como en el documento que adjuntas.
• Hay que adjuntar un documento que acredite esos cuatro datos: el juminhyo o equivalente.
• Sin declaración, la puja es nula y no se puede subsanar después. Una vez entregada, tampoco se puede corregir.
• Declarar en falso se castiga con hasta seis meses de prisión o multa de hasta 500.000 yenes (artículo 213).

Tras la apertura llega la consulta a la policía sobre el mejor postor y, si resulta ser miembro, el tribunal deniega la venta (artículo 71). En la portada de BIT, el Tribunal Supremo avisa de que están aumentando las pujas no válidas y recuerda que la declaración y el juminhyo deben entregarse con cada puja.

Para un no residente, aquí se concentra el problema del documento: la declaración exige probar dirección y fecha de nacimiento con un papel que el tribunal acepte. Es la primera pregunta que tiene que responderte el shikkokanshitsu.

Casas ocupadas: el 引渡命令 y el desalojo

Ganar la subasta no significa recibir las llaves. Si alguien vive en la casa, el informe del estado actual dice quién y con qué título. Hay tres situaciones:

• Ocupantes que tienes que respetar: los que tienen derechos que el 物件明細書 marca como asumidos por el comprador, como ciertos arrendamientos. Ahí no hay desalojo rápido.
• Inquilinos cuyo arrendamiento no puede oponerse a la hipoteca, normalmente porque es posterior a ella, y que ya ocupaban la casa antes de la subasta: tienen seis meses de gracia desde la venta (artículo 395 del Código Civil), pero deben pagarte el equivalente a una renta mientras tanto (glosario de BIT).
• El resto, empezando por el deudor: tras pagar, puedes pedir al tribunal una orden de entrega (引渡命令, hikiwatashi meirei) en los seis meses siguientes al pago, o en nueve si había inquilinos con esos seis meses de gracia (artículo 83).

La orden es más rápida que un juicio, pero tiene pasos y tasas. Según la guía del Tribunal de Distrito de Kochi (1 de octubre de 2024): 500 yenes en timbres por cada ocupante, sellos de correo de 110 yenes más 1.220 por ocupante, firmeza si no recurren en la semana siguiente a la notificación, 300 yenes por la fórmula ejecutiva (執行文) y 150 por ocupante por el certificado de notificación. Si aun así no se van, pides al funcionario de ejecución el desalojo forzoso y adelantas sus costes, como el transporte de muebles. El importe lo fija cada shikkokanshitsu, y la guía de Kochi pide consultarlo allí.

Cuidado con la etiqueta «vacía, con enseres» (空き家（残置物あり）). Aunque nadie viva allí, no puedes tirar los muebles por tu cuenta: en principio necesitas el procedimiento de desalojo, con su depósito de costes. Y lo de vacía se refiere al día de la inspección, no a hoy (glosario de BIT). Si compras un piso, las cuotas de comunidad y del fondo de reparaciones impagadas pasan al comprador y pueden haber crecido desde que se redactó el expediente.

Qué pagas después de ganar la subasta

La lista de BIT: además del precio, el comprador asume el impuesto de registro, los sellos de correo, los costes de la orden de entrega, las deudas pendientes en pisos, ciertos gastos necesarios o de mejora y los gastos de desalojo y retirada de enseres. Con cifras:

• Impuesto de registro (登録免許税): 2% del valor fiscal del suelo (固定資産税評価額) y 2% del de la casa, según la tabla de la Agencia Tributaria japonesa con normas a 1 de abril de 2026. La rebaja al 1,5% para el suelo es para compraventas; la subasta figura en la línea de otras transmisiones, al 2%. La casa baja al 0,3% si eres un particular, la compras para vivir en ella y cumples requisitos como tener 50 metros cuadrados o más, hasta el 31 de marzo de 2027; el certificado del ayuntamiento tiene que acompañar la inscripción, porque presentarlo después ya no sirve. Se paga al tribunal, en timbres fiscales o con impreso de pago, junto con lo que cuesta cancelar el embargo y las hipotecas.
• Impuesto de adquisición (不動産取得税), de la prefectura: tipo general del 4% (artículo 73-15 de la Ley de Impuestos Locales), 3% para suelo y vivienda hasta el 31 de marzo de 2027, y en ese periodo el suelo de uso residencial (宅地) tributa por la mitad de su valor, según el Gobierno Metropolitano de Tokio. Lo relevante en akiyas baratas: no se paga si la base no llega a 160.000 yenes en el suelo o a 340.000 yenes en una casa comprada (artículo 73-15-2), umbrales vigentes desde el 1 de abril de 2026. La base es el valor fiscal, no lo que pagaste en la subasta.
• Impuesto anual: como dueño pasarás a pagar el impuesto sobre la propiedad (固定資産税). Cómo se calcula y cuándo llega está en el impuesto anual de tu akiya.
• Orden de entrega y desalojo: las tasas de la sección anterior más el depósito de costes que fije el shikkokanshitsu.
• Representación y traducción: honorarios del abogado, del shihoshoshi o de la agencia que puje por ti, y del trámite ante el Ministerio de Finanzas si eres no residente. En la subasta no hay comisión de compraventa porque vende el tribunal; si contratas un servicio de puja, pide sus honorarios por escrito.
• Reforma: es la gran incógnita, porque no has visto el interior. Para una horquilla orientativa por estado y metros puedes usar la calculadora de costes. En una subasta, ignora su línea de comisión de agencia y deja más margen para lo que no se ve.

Y algo que no podrás reclamar: el Código Civil excluye en las subastas la responsabilidad por defectos de tipo o de calidad del bien (artículo 568.4). Si el tejado tiene goteras o hay termitas, el problema es tuyo.

¿Compensa? Subasta judicial frente a akiya bank o compra normal

La subasta compensa cuando se cumplen a la vez estas condiciones:

• Tienes disponible el depósito y el resto del precio para pagar en unas ocho semanas.
• Puedes presentar los documentos: estás empadronado en Japón o el tribunal te ha confirmado por escrito qué acepta de un no residente.
• Lees japonés o pagas a alguien que lea el expediente completo antes de pujar.
• El 物件明細書 no te obliga a asumir derechos de terceros, la casa está desocupada o con un ocupante sin título, y aceptas el coste y el tiempo de una orden de entrega.
• Puedes asumir una reforma sin haber visto el interior y sin garantía por defectos.

A cambio obtienes un precio de salida con el descuento de subasta ya aplicado, ninguna negociación con un vendedor y un registro limpio: las hipotecas se extinguen con la venta (artículo 59) y es el propio tribunal quien ordena inscribir la casa a tu nombre y cancelar las cargas (artículo 82).

Un akiya bank suele encajar mejor si es tu primera compra desde fuera: puedes visitar la casa por dentro y hablar con el dueño o con el ayuntamiento antes de decidir, aunque las reglas cambian de un municipio a otro. El método está en cómo usar los akiya banks y los gastos de una cesión gratuita, en akiya gratis o a 0 yenes. Una compra normal con agencia es mejor si necesitas hipoteca o quieres negociar el precio y pactar por contrato qué pasa si aparece un defecto; el proceso completo está en cómo comprar una akiya paso a paso.

Nuestra opinión: para una primera compra a distancia, la subasta judicial no es el punto de partida. Tiene sentido si ya vives en Japón o para una segunda compra con un equipo de confianza allí. Si no sabes en cuál de los casos estás, la evaluación gratuita es una entrevista guiada de unos 10 minutos, en español, sobre presupuesto, plazos, visado y tolerancia a la reforma: sirve para ver si tu plan se sostiene antes de comprometer un depósito.

Antes de pujar: diez comprobaciones

• Descarga el santen setto de BIT y lee el anuncio: precio base, puja mínima, depósito y fechas.
• En el 物件明細書, busca los derechos que asumes y las notas sobre ocupación.
• En el informe del estado actual, mira quién vive allí, con qué título, y revisa las fotos.
• En la tasación, revisa el acceso a la vía pública y el urbanismo; los términos clave están en cómo leer un anuncio de casa en Japón y los riesgos naturales, en los mapas hazard.
• Si hay tierra de cultivo, consigue antes el certificado de aptitud del comité agrícola.
• Ve a ver la casa desde fuera y pide el certificado del registro.
• Pregunta al shikkokanshitsu, por escrito y con el número de expediente, qué documento de identidad y dirección y qué sello acepta de ti.
• Ordena la transferencia urgente del depósito con margen para que llegue dentro del plazo.
• Ten el resto del dinero listo para el mes siguiente a la firmeza.
• Si eres no residente, deja encargada la comunicación al Ministerio de Finanzas en los 20 días siguientes al pago.

Fuentes consultadas el 16 de octubre de 2026

• BIT, portal de subastas de los tribunales: recuento de 1.195 inmuebles, aviso del Tribunal Supremo sobre pujas no válidas, procedimiento de puja con el ejemplo de Tokio y glosario (expediente, depósito, plazo de pago, préstamos, orden de entrega, venta especial, desistimiento, corrección por mercado de subasta).
• Tribunal de Distrito de Tokio, compra de inmuebles en subasta: plazos, documentos, pago y registro.
• Tribunal de Distrito de Kochi, orden de entrega (guía del 1 de octubre de 2024): tasas y pasos.
• Ley de Ejecución Civil en e-Gov, texto vigente: artículos 13, 57, 58, 59, 60, 62, 64-2, 65-2, 68, 68-4, 71, 78, 79, 80, 82, 83 y 213.
• Código Civil en e-Gov: artículos 395 y 568.
• Ley de Impuestos Locales en e-Gov: artículos 73-15 y 73-15-2.
• Ministerio de Justicia, reforma de 2019 y su resumen en PDF.
• Agencia Tributaria japonesa, tabla del impuesto de registro, normas a 1 de abril de 2026.
• Gobierno Metropolitano de Tokio, impuesto de adquisición.
• Ministerio de Finanzas, comunicación de no residentes, folleto de junio de 2026.
• Japan Housing Finance Agency, requisitos de Flat 35.
• Ministerio de Asuntos Internos, juminhyo de residentes extranjeros.

Esta guía no sustituye el consejo de un abogado o un shihoshoshi sobre un expediente concreto. Si algo ha cambiado cuando la leas, vale lo que diga el tribunal que lleva el caso.