Cómo leer un anuncio de casa en Japón: la letra pequeña que cambia el precio

Suumo, atHome y Homes (LIFULL) son el sitio donde está el 80 por ciento del inventario que no pasa por un akiya bank. El anuncio original sigue en japonés aunque llegues desde un buscador en inglés. Esta guía es la criba previa: qué mirar, en qué orden, y cuándo cerrar la pestaña. El glosario traduce término a término. Aquí va el orden de lectura.

El orden, no la foto

Abre el anuncio y ignora el salón con luz de tarde hasta haber contestado esto:

1. Qué se vende: casa, terreno con casa vieja, o solo terreno. 2. Derecho sobre el suelo. 3. Si se puede volver a edificar. 4. Año de construcción respecto a 1981. 5. Metros de suelo, metros de edificio, frente a calle. 6. Estado de ocupación. 7. Precio y lo que no incluye.

Si alguno de los tres primeros es una trampa (alquiler de suelo, no reedificable, "terreno con ruina" vendido como casa), el resto es decoración.

Qué se vende en realidad

Busca 物件種別 (tipo) y 土地 / 建物.

• 土地: terreno. Si pone 古家付き, hay una casa vieja encima. A menudo el valor es el solar y la casa es un estorbo. A veces la casa se puede usar. El anuncio no siempre lo deja claro.
• 一戸建て / 戸建: unifamiliar. Es lo que normalmente quieres.
• マンション: piso. Otro mercado.
• 長屋 / 連棟: casa adosada o en hilera. Compartir pared y, a veces, tejado. Reforma y demolición se complican.

Una akiya de titular puede ser cualquiera de las tres primeras. Tipos de casa cubre kominka, machiya y minka cuando ya sabes que es unifamiliar.

El suelo: 所有権 o 借地権

土地権利 decide si compras Japón o un alquiler largo disfrazado.

• 所有権 (shoyuken): propiedad del suelo. Es lo normal y lo que quieres salvo que sepas muy bien lo que haces.
• 借地権 (shakuchiken): derecho de superficie / alquiler del suelo. Pagas al dueño del terreno, hay plazo, hay renovación y hay un valor de reventa distinto. Más barato en el anuncio. Más caro en la vida.
• 旧法 / 新法: el régimen antiguo de arrendamiento de suelo no es el nuevo. No improvises.

Si no pone 所有権 y no entiendes la alternativa, descarta o paga a alguien que lo lea. El glosario entra al detalle.

再建築不可: la palabra que mata el plan B

再建築不可 (saikenchiku fuka) significa que, si la casa se cae o la tiras, no puedes construir otra en esa parcela con las normas actuales. Suele venir de un frente a calle de menos de 2 metros (接道義務) o de una parcela enclavada.

Consecuencias prácticas:

• El banco no quiere saber nada.
• El seguro y la reventa se ponen difíciles.
• El valor es el de "esta estructura, mientras aguante".
• Una reforma profunda puede ser legal; una casa nueva, no.

Hay gente que compra 再建築不可 a propósito, barato, para vivirla hasta el final. No es un error si es consciente. Es un error si pensabas "ya la tiraré y haré una moderna". Camino, parcela y límites es el expediente hermano.

セットバック (settobakku) es distinto: puedes reedificar, pero al hacerlo cedes una franja a la calle. El jardín que ves no es todo edificable.

1981, otra vez

築年月 o 築年: año y mes de construcción. La frontera útil sigue siendo junio de 1981.

• Anterior: kyu-taishin. No significa que se caiga. Significa inspección estructural, posible refuerzo y un mercado que descuenta. Norma sísmica de 1981.
• Posterior: shin-taishin. Mejor punto de partida, no un certificado de infalibilidad.

Una casa de 1979 "reformada por dentro" sigue siendo 1979 por fuera y por estructura. La reforma de cocina no cambia el código con el que se calculó el armazón.

Metros, habitaciones y la trampa del LDK

• 土地面積: superficie de suelo. 公簿 es la del registro. 実測 es la medida real. Pueden no coincidir.
• 建物面積 / 延床: superficie construida. A veces excluye almacenes o incluye voladizos. Compara fotos y planta.
• 間取り: 3LDK, 4DK, 5K. El número son habitaciones que no son el estar. L es salón, D comedor, K cocina, S trastero o habitación extra, SL a veces es un servicio. Un 5K de 1945 no es un ático de cinco dormitorios: es cinco cuartos y una cocina, probablemente tatami.
• 坪 (tsubo): 1 tsubo ≈ 3,3 m2. 30 tsubo son unos 99 m2. Los anuncios mezclan unidades a propósito.

Una casa de 40 m2 construidos en Tokio a 19 millones y una de 150 m2 en Kumamoto a 1 millón no se comparan por el precio. Se comparan por suelo, código y reforma.

Dónde está y cómo se llega

• 所在地: dirección, a menudo hasta el chome, no hasta el número. El número fino llega más tarde.
• 交通: minutos a pie a la estación. Mide en mapa, no en el anuncio. "12 minutos" en cuesta de Nagasaki no son 12 minutos con maleta.
• 市街化区域 / 市街化調整区域: urbanizable frente a suelo de ajuste, donde construir o cambiar de uso es más difícil.
• 都市計画, 用途地域: qué se puede hacer en esa parcela (vivienda, taller, altura).

Si el plan es vivir sin coche, la estación manda. Si el plan es reforma, manda el ancho de la calle para el camión. Las dos cosas no siempre coinciden.

Estado: 空家, 居住中, 賃貸中

• 空家 / 空き家: vacía. Puede ser akiya de libro o una casa que el dueño dejó el mes pasado.
• 居住中: alguien vive. La visita se agenda. El cierre, también.
• 賃貸中: hay inquilino. Compras un contrato, no solo un edificio.
• 現状渡し: se entrega como está. Muebles, suciedad, el gato del vecino en el porche. Presupuesta vaciado y limpieza.
• リフォーム / リノベーション: palabra de marketing. Pide factura y alcance, no el adjetivo.

Termitas y humedad no se ven en el render del salón. Tampoco el johkasou si no hay alcantarillado.

Precio y lo que el anuncio calla

価格 es el precio pedido. No incluye:

• Impuesto de adquisición, registro, shihoshoshi, comisión de agencia.
• Reforma, vaciado, reconexión de agua, luz y gas.
• Impuesto anual.

Cuánto cuesta una akiya y la calculadora sirven para no anclarte al número grande en rojo.

消費税: si el vendedor es empresa, puede llevar IVA. Si es particular, normalmente no. Pregunta. No asumas.

Cómo llegar al anuncio si no lees japonés

Los portales no se van a traducir solos. Un buscador que agrega Suumo, atHome y Homes y te deja partir de lenguaje natural (hoy en inglés o japonés) reduce la primera hora. El anuncio original, cuando haces clic, sigue en japonés: esta guía es para esa segunda pantalla. El puente está en el buscador y en el expediente de Buy Houses Japan.

Tres búsquedas de prueba no sustituyen leer 再建築不可. Solo te evitan tener que dibujar los filtros en kanji el primer día.

Una pasada de tres minutos

• Tipo: ¿unifamiliar o terreno con ruina?
• Suelo: ¿所有権?
• ¿Aparece 再建築不可 o un frente a calle raro?
• ¿築年 anterior a 1981?
• ¿Los m2 de suelo y de edificio son habitables o de sello?
• ¿Está vacía, habitada o alquilada?
• ¿El precio más reforma cabe, o solo cabe el precio?

Si fallas dos, cierra. Hay miles de anuncios y no te deben nada. El que sobreviva a esta pasada es el que merece visita y, si hace falta, un informe de esa propiedad concreta.